Rabu, 05 Juni 2013

Tunggu... Jangan Asal Memutuskan Berbisnis Properti Sewa!

KOMPAS.com - Riset terakhir konsultan properti Knight and Frank memaparkan, harga properti residensial mewah di Jakarta mencatat kenaikan 80 persen dalam lima tahun terakhir. Knight and Frank mencatat, harga residensial mewah di Jakarta mencapai 3.746 dolar AS per meter persegi atau setara Rp 36,33 juta dengan asumsi harga dolar AS setara Rp 9.700. Nah, peluang berbisnis properti sewa Anda pun bisa turut mencicipi legitnya peruntungan di investasi ini, bukan?

Jika memakai dana menganggur pastikan tidak mengganggu arus kas dan rencana keuangan lain.

-- Farah Dini

Tentu saja, itu bisa terwujud. Hanya, dengan catatan, modalnya cukup dan memahami betul risiko-risiko yang ada. Bagaimana pun, hukum investasi "high risk, high return" harus selalu Anda ingat.

Investasi di properti termasuk investasi "kelas berat". Sebab, kita membutuhkan modal lebih banyak. Belum lagi, properti tidak selikuid saham, reksadana, atau emas ketika Anda butuh mencairkannya. Jadi, investor properti memang benar-benar butuh amunisi lebih gemuk.

Namun, sebagai salah satu langkah diversifikasi portofolio investasi, tak salah kalau Anda serius menimbang peluang masuk ke instrumen investasi ini untuk memburu keuntungan. Bisnis dan investasi di properti menawarkan paling tidak dua keuntungan. Pertama, keuntungan dari kenaikan harga properti yang didapatkan dari selisih harga beli dengan harga jual (capital gain). Nilai capital gain bisa sangat besar, tapi kepemilikan properti lepas dari tangan Anda.

Kedua, keuntungan dari sisi arus kas (cash flow) dari hasil penyewaan aset properti. Keuntungan menyewakan properti mungkin tidak sebesar saat Anda menjualnya. Namun, Anda bisa mengantongi pendapatan rutin jika menyewakan tanpa kehilangan kepemilikan.

Jika Anda beruntung bisa menyewakan unit properti sesuai target pendapatan, hasil dari sewa itu bisa dimanfaatkan untuk membayar cicilan kredit. Anda juga bisa memanfaatkannya untuk mendukung tujuan keuangan lain, seperti menyiapkan dana pensiun atau dana pendidikan anak kelak. Nah, Apa saja yang perlu Anda perhatikan dan cermati dalam memanfaatkan peluang penyewaan properti?

Diana Sandjaja, perencana keuangan MRE Consulting, mengingatkan, hal paling prinsip berinvestasi di produk apa pun, termasuk aset properti, adalah menentukan tujuan.

"Tentukan dulu, apakah kita akan menjadikan properti sebagai sumber pendapatan, atau diversifikasi aset mendukung tujuan keuangan?" ujar Diana. 

Jika hendak menjadikannya sebagai sumber pendapatan, maka menyewakan unit properti yang kita miliki menjadi strategi paling tepat. Anda bisa mengantongi pendapatan rutin dari ongkos sewa.

"Jika ingin menyewakan properti atau pun jual beli properti, bagaimana rencana pembayaran Anda? Itu yang harus dijawab terlebih dulu," kata Farah Dini, perencana keuangan Fin-Ally Planning and Consulting.

Pertimbangkan kondisi kantong

Untuk menyewakan properti, Anda tentu harus punya aset berupa properti. Jika saat ini sudah memiliki modal tersebut, mungkin persiapan yang harus Anda susun tidak terlalu rumit dan banyak. Anda tinggal memoles si calon mesin uang agar layak disewakan.

Anda juga perlu menentukan tarif sewa, mengantisipasi biaya-biaya yang timbul dari kegiatan penyewaan, seperti biaya perawatan dan sebagainya, juga biaya promosi untuk mencari penyewa. Ingat, semua itu butuh ongkos. Maka, pastikan besar biaya atau modal yang harus Anda keluarkan di awal usaha tersebut tidak mengganggu arus kas kocek Anda. Apalagi, sampai mengganggu tujuan keuangan yang sudah Anda jalankan selama ini, seperti dana pendidikan atau dana pensiun.

Lain cerita jika saat ini Anda baru sebatas berniat membeli properti untuk kelak disewakan. Pekerjaan rumah alias PR yang harus Anda selesaikan tentu lebih banyak.

Ambil contoh, apakah pembelian melalui KPR atau tunai langsung, atau tunai bertahap? Jika pilihan Anda KPR atau KPA, tentu harus menyiapkan dana untuk uang muka. Apakah dana itu sudah ada? Jangan lupa, KPR dan KPA juga berbuntut biaya-biaya lain yang harus ditanggung seperti biaya administrasi, asuransi, sertifikat, pajak, dan sebagainya.

"Bagaimana Anda mengumpulkan dana tersebut? Jika memakai dana menganggur pastikan tidak mengganggu arus kas dan rencana keuangan lain," saran Dini.

Ingat, batas maksimal cicilan utang adalah 30 persen dari total penghasilan bulanan Anda. Sementara itu, menurut Prita Ghozie, perencana keuangan ZAP Finance, Anda pun harus mencermati skema pinjaman, utamanya tingkat bunga dan penalti jika pelunasan dipercepat.

"Pemasukan sewa bulanan harus dapat menutup cicilan dan biaya perawatan properti," kata Prita.

Pilih target pasar

Menentukan target pasar atau calon penyewa merupakan langkah sangat penting karena berimplikasi pada banyak hal. Pertama, jenis properti yang hendak Anda sewakan.

Tentu saja, jika target pasar Anda adalah mahasiswa, membeli unit apartemen tipe studio lebih tepat ketimbang membeli unit lebih besar dan lengkap. Sebaliknya, jika target pasar Anda adalah para ekspatriat, maka belilah residensial (landed house) yang lengkap dengan kolam renang.

Sementara itu, jika Anda mengincar pebisnis, memilih ruko atau rukan tentu lebih cocok. Prita menambahkan, untuk properti apartemen, pasar di Indonesia lebih menyukai tipe yang berisi dua kamar.

Kedua adalah penentuan lokasi. Lokasi properti di dekat pusat pendidikan seperti sekolah atau universitas tentu lebih pas jika Anda menyasar pasar dari kalangan mahasiswa. Sebaliknya, jika target Anda adalah pekerja, entah lokal maupun asing, ada baiknya memilih lokasi dekat dengan pusat bisnis atau industri.

Riset harga sewa

Setelah Anda sudah memastikan siapa target pasar atau calon penyewa unit properti Anda, langkah selanjutnya adalah menentukan harga sewa. Riset harga sewa mutlak harus dilakukan. Anda bisa memanfaatkan kecanggihan internet untuk mengakses informasi harga penyewaan. Misalnya, dengan menengok situs jual beli dan sewa properti yang menjamur saat ini.

Selain itu, jangan lupa melihat tetangga kanan-kiri yang menyewakan unit serupa. Tentukan juga, properti yang akan Anda sewakan itu tergolong non furnished alias tanpa perabot, semi furnished, atau lengkap dengan perabot? Faktor ini turut menentukan harga sewa properti Anda.

Hitung tarif sewa

Prita menegaskan, potensi keuntungan dan risiko investasi dari properti yang kita sewakan, perlu dihitung cermat. Tentukan berapa target return sewa berikut rerata kenaikan tarif sewa. Itu perlu untuk melihat nilai wajar properti milik Anda (Baca: Catat... "Aturan Main" ketika Anda Menyewakan Rumah!).

Sementara menurut Dini, untuk menentukan tarif sewa Anda bisa mengacu pada tingkat kapitalisasi properti yang kita sewakan.

"Rata-rata tingkat kapitalisasi properti rumah adalah 3 persen sampai 5 persen, sedangkan apartemen sekitar 7 persen sampai 12 persen. Itu tergantung dari lokasi juga," jelasnya.

Sebagai gambaran, Anda membeli apartemen Rp 440 juta, harga sewa Anda minimal sebesar Rp 440 juta x 12 persen, ekuivalen Rp 52,8 juta per tahun atau Rp 4,4 juta per bulan. Anda bisa membuka pintu negosiasi dengan calon penyewa yang hendak membayar sewa di depan sekaligus selama satu tahun.

Menyusun kontrak sewa

Setelah meriset harga sewa dan menentukan tarif sewa properti milik Anda, kini tiba saat menyusun draf kontrak sewa. Isi draf kontrak selain memuat tarif sewa dan skema pembayaran: apakah setahun sekali, atau per kuartal atau per bulan. Kontrak juga memuat persyaratan menjadi penyewa, mulai dari persyaratan standar, seperti identitas (KTP), lalu nomor kontak yang bisa dihubungi, dan kontak darurat. Anda bisa mensyaratkan penempatan deposit bernilai tertentu sebagai dana darurat ketika ada kerusakan pada unit yang disewakan.

"Saat si penyewa tidak mengganti, Anda bisa menggunakan deposit itu," kata Dini.

Jangan lupa, draft kontrak sewa juga perlu memuat perjanjian terkait biaya rutin. Pastikan di awal, apakah tarif sewa yang Anda pasang itu sudah termasuk biaya perawatan, biaya listrik, air, dan fasilitas lain (Baca:   Catat... "Aturan Main" ketika Anda Menyewakan Rumah!).

Mulai pasarkan!

Memanfaatkan jasa pemasaran properti online termasuk yang paling efektif. Bisa lewat situs jual beli dan sewa properti yang kini mewabah, atau membuat domain situs sendiri jika unit yang Anda tawarkan cukup banyak pilihannya. Anda juga bisa memakai jasa marketing developer, terutama untuk apartemen atau ruko.

"Biayanya berkisar 5 persen dari harga sewa per bulan," kata Dini.

Jasa broker properti juga bisa Anda manfaatkan. Pilihan ini juga membutuhkan biaya. Fee broker properti asumsikan sekitar 2,5 persen - 3 persen. Prita menilai, memakai jasa agen atau koordinator marketing properti lebih efektif.

"Itu untuk menghindari kesulitan dalam melayani calon penyewa," katanya.

Anda juga bisa memilih kondominium hotel karena urusan pemasaran sudah ditangani manajemen pengembang. Itulah pemanasan yang harus Anda lakukan sebelum mengambil keputusan berinvestasi properti sewa. Selamat berbisnis!

(Ruisa Khoiriyah, Christine Novita Nababan)

Baca juga: Yuk... Menghitung Cicilan KPR yang Ideal!


http://properti.kompas.com/read/xml/2013/06/06/1255436/Tunggu....Jangan.Asal.Memutuskan.Berbisnis.Properti.Sewa..

0 komentar:

Poskan Komentar

◄ Newer Post Older Post ►
 

© Forum Indah Web Id Powered by Blogger